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封进：决定住房“倒按揭”发展的主要因素
作者简介
封进，复旦大学经济学院教授。
本文原载于《经济学家茶座》2014年第1辑（总63辑）。
全文2643字，阅读约需6分钟
决定住房“倒按揭”发展的主要因素
以房养老在我国时常被旧事重提，但据非官方调查，90%以上的被调查对象并不认同这样的养老模式。这个结果并不算特别，2000年香港统计局家庭调查对1867个49-59岁中年人的调查结果为，其中有663个拥有自己的住房，拥有住房的人中只有3%说会参加这样的业务，8%表示会考虑。
以房养老是一种“倒按揭”模式，美国在1987年引入这种倒按揭，65岁以上老人中使用倒按揭的比例在1997年也只有0.2%，到2011年为2.1%。尽管发展速度比较快，但仍属于小众业务。
住房“倒按揭”贷款针对一定年龄以上的老人（如美国为62岁），主要是有房产但缺现金的老人。
拥有住房的老人以其住房为抵押，从银行获得一定数量的贷款，不需要搬离自己的住房。
贷款提取方式有多种，如一次性提取、在固定期限内按月提取、按月提取一直到寿命结束、在贷款额度内灵活提取等。无论采取什么方式、无论提款期限如何，均是在永久性离开住房时，由银行收回其所抵押的住房资产，偿还贷款。
从其他国家的经历和中国的具体情况可以发现倒按揭的发展取决于以下六大因素。
第一，需要政府强有力的支持和补贴。从倒按揭产品推出的初衷看，这个产品并不是为了减轻政府承担的养老责任，其实是会增加政府的负担。
政府需要对倒按揭业务全程进行管理，包括制定贷款最高额度、监管提供贷款的金融机构行为、对客户提供咨询和风险评估、对倒按揭贷款提供保险和补贴。
其中最为关键的政府提供保险。倒按揭在最初设计时是采用了对借款人极为有利的“无追索权贷款”，即如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。
反之，如果房价下跌，贷款额大于房价，借款人无需偿付多余的金额。
贷款总额超过房价的风险由保险机构承担，通常是政府提供这样的保险，如果商业保险公司涉足，他们不是非营利机构，必然要收取更高的保费，则这项贷款对客户的吸引力会大打折扣。
政府对贷款机构提供保险和补贴的钱最终也是来源于纳税人，因此需要有足够的理由说明为什么可以补贴这部分人。一般认为，政府需要承担一定的养老责任，补贴老人的倒按揭和减免养老金税收等政策属于同一逻辑。
在我国，虽然住房拥有率很高，但仍然是工作时收入水平较高的老人拥价值较高的住房资产，而且他们的子女可能也不需要他们的住房；而收入水平较低的老人拥有价值较低的住房，子女更可能希望继承他们的财产，因而，政府补贴倒按揭可能是逆向收入分配。
所以在我国这一养老模式很可能进入两难境地，不补贴，难以发展，补贴，道理上说不通。
第二，需要有稳定的房价上涨预期。借款人能够获得多少贷款和银行对于未来房价的预期有紧密的关系。
从贷款方看，银行会将未来房价涨跌因素充分反映在贷款额中，以减轻自身面临的风险。从借款方看，若银行对房价预期不够好，他会觉得所获得的贷款不够有吸引力，不愿意接受。
只有在银行预期房价会上涨、借款人能够通过倒按揭提前享受到未来房价上涨的好处时，这项贷款才具备基本的吸引力。
理论上，倒按揭也可以帮助借款人防止房价下跌的风险，但通常银行的定价偏于保守，房价下跌的风险或多或少还是会由借款人承担。
美国的实践也表明，倒按揭贷款主要是在东部和西部发展，是因为他们的房价上涨趋势明显高于中部地区。2008年之前该业务在美国的发展也是得益于对房价上涨的预期。
在我国对房价预期存在明显的地区差异，对于特大都市，多数机构预期房价仍然会上涨，但对于众多二、三线城市，房价已经较高，今后的走势并不明朗。
在此背景下，倒按揭业务只适宜在大城市开展。
第三，需要有一定的业务量以降低费用。倒按揭贷款前期有较多的费用，比如保险费，这笔费用在美国为最高贷款限额的2%，之后每月还需支付贷款余额一定百分比的保险费。
此外，还有银行收取的各种服务费、房屋维修预付等费用，这些费用加在一起导致借款人获得的净贷款额大为缩水。研究倒按揭的学术文章都将“各种前期费用太高”列为发展的主要障碍。
前期费用太高的原因在于业务量太小，没有规模经济和风险分担机制，费用就难以降下来。在开展该项贷款的美国、日本等国家，主要的客户特征是“年龄较大、无子女、女性”，不难想象业务量必然比较小。
倒按揭在美国的发展不能忽视一些对该业务有促进作用的因素，比如，老年护理和医疗费用不断上涨，老人需要更多的金钱用于养老。
再比如，美国有累进程度较高的遗产税，为避税一些富裕的人也会选择倒按揭，充分享受房屋的价值。另外，在金融危机之后，美国政府提高了倒按揭房屋价值的最高限额，以推动该业务的发展。
我国不存在遗产税，倒按揭的激励也就没那么强。另外，需要搞清楚的是我国有多少老人属于无子女有房的群体。较高的前期费用也会是我国面临的问题。
第四，需要有房屋价值及借款人健康状况等估值体系。“倒按揭”比“按揭”贷款对金融机构而言风险更大，基本上借款人都会选择将住房转让给银行偿还贷款的方式。
很多倒按揭的住房缺乏市场价格，未来价格也更加难料。因此，对房屋估价要求很高，尽管有保险，但银行是想赚钱的，不能长期做赔本买卖。
相比“按揭”贷款，“倒按揭”贷款还要充分评估借款人的健康状况、预期寿命等，按照盈亏平衡原理，预期寿命越长的借款人，获得贷款额度应该越小。这无疑给银行带来很大挑战。
2011年美国倒按揭市场最大的两家银行，美洲银行和富美银行宣布退出市场，主要的原因就是没法有效预测借款人的健康状况。
第五，需要发展贷款二级市场。由于倒按揭贷款归还期限一般较长，房地产交易周期也较长，开展这项业务会对银行的流动性带来较大压力，需要有二级市场增强贷款的流动性。
抵押资产证券化在美国的迅猛发展为倒按揭提供了生长的土壤，而资产证券化在我国才刚刚试水，还有待发展。我国的优势是，几大国有银行和地方性国有银行都有较为充裕的流动性，在短期内，流动性也许不是一个主要的制约因素。
第六，需要养老观念的配合。这一因素毋庸多言，放在最后，却是最重要的。中国人不喜欢背着银行债务消费，老人更加不喜欢。
再加上老人和子女对住房资产都有特殊的感情，退一步讲，就算倒按揭经济上是合算的，从心理上，很多老人和子女也不能接受。这种文化差异长期内都难以消除，也是很多人不看好倒按揭的主要原因。
另外，倒按揭和中国家庭养老的传统难以融合，子女有义务照料老人，老人也会将房产留给子女，有助于家庭和谐。
由传统观念加上前面的几项条件，我们不难得到一个结论，即倒按揭贷款尚缺乏市场需求。对于一个产品是否有需求，银行和保险公司会有自己明智的判断，政府需考虑的是要不要支持，为什么要支持。
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